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红方块网 >> 名人专访
陈晟:中国房地产需求中轴线应在改善与投资之间
2012年5月29日 9:32  来源:红方块网展信息中心  
核心提示: 当前,中国房地产市场的供给与需求都还十分旺盛,市场需求的中轴线位于投资和投机之间,但这显然不是一个健康、安全的位置。
经历了10多年的突飞猛进的发展,中国房地产现在已经到了一个关键时期。当前,中国房地产市场的供给与需求都还十分旺盛,市场需求的中轴线位于投资和投机之间,但这显然不是一个健康、安全的位置。为了防止过度的需求引发房地产市场泡沫持续扩大,2010年以来中央政府对热点城市实施了限购政策,人为地抑制了部分需求,主要是投资和投机性需求。于是,市场需求的中轴线又被强制拉回至刚性需求和改善型需求之间。
 
当前,房地产市场需求中轴线的位置,无论是市场自发产生的位置也好还是人为拉回的位置也好,显然都不是理想的位置。因为,如果继续放任中国房地产按照“自身的逻辑”发展演绎下去,市场中轴线终将会移动到投机的位置上去,而国外房地产市场发展的历史经验表明,市场投机盛行必将造成房地产市场泡沫的集聚,并最终破灭,从而对国内经济产生灾难性的消极影响;再看目前人为拉动的房地产市场的中轴线位置,在于刚性需求和改善性需求之间,尽管刚性需求受到了保护,但是相当一部分的改善性需求还是受到了误伤,这显然也是不妥当的。可见,当前中国房地产市场需求中轴线的位置需要一个名副其实的回归。
 
从当前中国房地产市场所处的发展阶段来看,中央政府实施限购政策实在是无奈之举,因为这是在诸多市场调控手段屡屡失效的情况下,不得不采取的行政手段。但是在市场经济国家,行政性手段干预市场往往不会长久,这就意味着行政性手段都是临时性的。可见,目前限购政策的实施必定有退出的时候。届时就是中国房地产市场需求中轴线回归理想位置的时机。
 
但是,出现这样的时机,只是中国房地产市场需求中轴线回归理想位置的必要条件而非充分条件。这样的充分条件的创造,需要政府和市场各方特别重视改善性需求的对中国房地产市场的积极意义,并最终将中国房地产市场需求中轴线的位置移至改善性需求与投资性需求之间——我们认为,这是一个理想的中国房地产市场需求中轴线的位置。因为从长远的眼光来看,未来中国房地产市场既要保护刚性需求者的初始居住要求,也要需要改善性需求和适度的投资性需求来提升市场的交易量级。
 
数据显示,现在中国城镇有6亿居民,人均住房面积不到30平方米,人均60-90平方米改善性需求将给中国房地产市场带来巨大的合理需求;1999年以前的拆迁户,也面临着改善自身居住条件的任务。可见,中国房地产市场改善性需求的潜在数量相当的大。
 
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